某軒與獸大於2018年在新莊副都心買了一間新成屋
入住後持續關心區域的房價與新建案
真的是緣分來了擋也擋不住
2020年又在頭前重劃區買了一間預售屋
看中的是它鄰近捷運與公園的優勢
本篇就要和各位分享我們的換屋動機和預售屋買房流程與注意事項!
先說一下
某軒與獸大並不是投資客、炒房者，更不是房仲
只是一個嚮往居住正義的自住客與愛分享的部落客而已
所以以下的分享純屬個人心得
若有不恰當或不正確之處也歡迎批評指正喔!
目錄
正文開始
<圖片取自: 【新莊房價系列】 新莊副都心 房價全分析！現在買會買在高點嗎？>
新莊副都心的範圍界定
65快速道路以東、思源路以西、新北大道以南、中原路以北為其範圍
交通上有國道1、台64、台65、機場捷運、環狀捷運，非常便利
近來國家級建設、企業總部、百貨等一一進駐陸續到位
如: 宏匯廣場、國家電影中心、行政院合署、炎洲喜來登、凱悅嘉軒酒店和許多企業總部
而與上新莊地區的舊市區只有一街之隔
所以也可以享受到舊市區的機能福利
<圖片取自: 【新莊房價系列】 新莊副都心 房價全分析！現在買會買在高點嗎？>
這是副都心屋齡在10年內住宅大樓物件近幾年的走勢
可以看到在2011年的時候被炒到最高
那時候副都心可還是個鬼城阿...
後來持續的跌跌不休至2018年為谷底
之後又開始走揚
某軒與獸大剛好在2018年看房
那時候看房的人真的是稀稀落落而且議價的空間大
這三年來房價有穩健成長之勢
目前的新建案基本上都在50上下了
<圖片取自: 【新莊房價系列】 頭前重劃區 房價全分析！這區到底值不值得買？>
頭前重劃區的範圍界定
東以福前街為界，西臨思源路，北抵中山路二段，南側邊線在幸福東路與化成路113巷
和副都心以商業區為主不同
頭前以住宅為主，區域內的頭前運動公園、福美公園、福基公園寧靜而漂亮
但缺點就是鄰近工業區(福前街沿線)
之前某軒和獸大晚上在頭前公園散步時
公園靠頭前街那側的噪音震耳欲聾
所幸後來最大的噪音源相互公司廠房停掉了
恢復了頭前公園的寧靜
<圖片取自: 【新莊房價系列】 頭前重劃區 房價全分析！這區到底值不值得買？>
相較於副都心的大起大落
頭前的房價稍微穩定些
不過也是可以觀察到近幾年穩定走揚
我們在2018年看房的時候
副都心的平均房價似乎是比頭前高一些
但現在的新建案兩者似乎差不多了
頭前內的璞園、國美、冠德等新建案更是屢創新高
我們住進新莊副都心的新家後
仍持續關注新建案和區域建設
也慢慢的熟悉了附近的生活圈
我們從副都心至頭前的換屋動機有以下幾點
錢錢更好的生活品質
我們的犬子錢錢是一隻活力旺盛的小公狗
非常需要大片草地跑跑健身
雖然新莊副都心也有一個很大的塭仔底公園
但塭仔底大部分都是溼地公園和小孩遊樂設施
真正能提供給狗狗跑跑的區域很少
頭前運動公園占地廣闊
而且草地大、附近狗狗多，錢錢還可以交朋友呢!
所以我們鎖定頭前運動公園周邊去尋找
住宅區的寧靜
2018年看房的時候覺得頭前的住宅區好安靜好無聊
於是比較偏向商業氣息濃厚的副都心
豈料年紀漸長後反而喜歡起這種住宅區的感覺
不斷攀升的房價
我們很幸運的在2018年副都心谷底的時候進場
之後就看著房價一路攀升，頭前和副都心都是
所以我們有志一同的認為再晚幾年入手的話
只會付出更高的代價
追求更好的房子
由於副都心的房子比較偏向首購宅
住了一段時間後想要換更好的
這時候就要開始審慎評估換房後第一間怎麼辦、家庭財務能力、房地合一稅等等的問題了
頭前副都心共享生活圈
雖然頭前和副都心是不同的重劃區
但相鄰太近了，脣齒相依
基本上生活圈都是差不多的
所以從副都心搬到頭前沒太多需要重新適應的
我們看了頭前的許多建案
獸大看房其實很隨和(沒主見?)
銷售說得天花亂墜然後他就頻頻點頭說不錯ㄟ
每一家都好，所以完全無法下決定
某軒則相反
某軒看房非常重視感覺
整體第一眼的氣場非常重要
如果感覺對了才來考慮後面的坪數、格局、房價等等
不過在某軒這麼挑剔的狀況下
我們居然在積極看房一個月內就找到了理想中的房子
也算是緣分阿
以下列出我們喜歡這間房子的幾個原因
近頭前運動公園
我們很喜歡頭前運動公園
有陽光大草坪、整理的花團錦簇的環境、籃球場、健身器材等設施
以後錢錢就可以常常下樓去開心跑跳了
近捷運站
某軒上班非常依賴捷運
新房子離捷運站步行五分鐘以內非常方便
而以房價和轉手性來說
近公園和捷運站的房子總是支撐性比較夠
風景無敵的高樓層
為什麼高樓層會比低樓層貴是有道理的
站得高才能看得遠
一回到家迎接你的就是廣闊的視野
想必很舒服
比上一間房升級
當然新房一定要比舊房條件好我們才願意搬阿!
其實我們這次只是小升級
一樣是三房兩衛，只不過室內面積大了一些
仍然是格局方正、沒有重大風水瑕疵、公設沒有游泳池(個人不會游泳也覺得浪費水電和管理人力)
一層的戶數變少了而且坪數較為均質化
<圖片取自: 買預售屋比較沒壓力? 小訂、補足、開工款怎麼算?預售屋付款方式詳細圖解給你看！>
其實買預售屋或新成屋的流程、自備款和貸款等一模一樣
只是預售屋一開始須拿出的錢比較少且有機會可以客變
而且還款的時間比較久
雖然看似比較輕鬆
但拉長付款時間也意味著增添了許多現金流上的不確定性
所以下訂前仍要審慎評估自身經濟能力!
一、談妥價錢，付訂金，拿合約書回家看，簽約
一般來說都是訂(小訂、補足)、簽(簽約)和開(開工)
大概是總價的10~15%
而我們此次購買的實際流程為
議價後，我們先刷了一小筆訂金(20萬)作為保留
然後拿合約書回家看(預售屋買賣合約應有至少5天的審閱期)
簽約前先匯了一部份金額
簽約當天再補足剩下的金額
一開始刷的20萬訂金則退刷返還
二、工程款
工程款的繳納方式一開始就要和賣方談好
按工期繳納、一次性繳納或按月繳納
我們此次購買則是一次性繳納
這裡要注意的是可以和建商或代銷談比較適合的付款日期
因為有人可能有資金調度的需求
比如說定存快到期、股票要重新配置等等
三、暫收款
暫收款包括很多哩哩叩叩的東西，反正就是買房賣房文件往返中會產生的費用
這些每一筆都會開收據，所以不用太擔心會被吞掉或多收
另外，建商也預收了6個月的管理費
銀行貸款&對保
建商領到使用執照後
就開始進行銀行對保，由銀行審核貸款資格
通常可優先考慮建商的配行銀行，條件可能會較優
對保過程中，一定要確認貸款種類、貸款利率、攤還方式等細節
因為有之前貸款失敗的經驗
我們這次資料準備的非常齊全
讓前來對保的行員連聲稱讚說我們是這批貸款中準備資料最充足的
最後也是順利通過了
驗屋
再來就是驗屋
我們這次請了專業的驗屋公司---宏遠驗屋
發現了許多待改善的地方
前前後後驗了六次終於過了
總之花了這麼多錢
該改善的地方就是要堅持
四、交屋保留款
交屋保留款一般是5%
驗過了之後才付
這在一開始的合約中要談妥
交屋
前面的一至四點都是需要自己付的，屬於自備款
而銀行在交屋前會先致電確定撥款
建商交屋滿用心的，準備了很有質感的牛皮包
裡面裝了大大小小的鑰匙器具、重要文件、還有內存建案資料的隨身碟等等
都弄得井井有條
此時拿到鑰匙
這間房子就是屬於我們的啦
買預售屋的風險相對新成屋要高一些
畢竟什麼都看不到
只能用建商給的圖和模型並實際走訪案址想像一番
所以要注意的事情滿多的
我覺得這篇寫得很好--->看預售屋的注意事項有哪些? 10個一定要釐清＆評估的問題！
以下分享我們個人的心得
三大原則---好建商、白紙黑字、履保機制
首先挑選好建商非常重要
必須是風評良好、財務健全和有完整售後服務的建商
談合約過程不能只給口頭承諾
包括優惠措施、無條件修改格局、贈送家具家電等大小承諾，一定要在契約上載明
若是有任何的銷售DM或資料也請留著
因為從法律角度來看，這些文宣廣告也被視為契約的一部份
而履保機制主要是將款項匯入指定的信託專戶
透過銀行把關，將款項用於建案工程等相關支出
買方與賣方需負擔的費用
一般來說
自來水、電力管線、瓦斯內管線之相關費用應由建商負擔
地價稅、房屋稅，在交屋日前由建商負擔，交屋日之後由買方負擔
土地增值稅由建商負擔
另外，印花稅、契稅及相關規費則由買方負擔
不過要特別注意的是瓦斯外管費用
新版契約新增規定瓦斯外管費用由雙方協議，若未議定則由建商負擔
所以站在消費者立場
一定要在合約簽定時將所有買賣雙方需付的費用清楚釐清並載明
交屋保留款和銀行貸款的設定
交屋保留款通常是5%
而銀行貸款則根據申貸人條件不同而不同，通常是70~85%
這兩筆款項很重要，為什麼?
因為是牽涉到房屋有無重大瑕疵
建議消費者在簽約時要確認合約中載明若驗屋有問題
必須完成相關修繕工程和事項後，才會同意銀行貸款的撥款與付交屋保留款
避免落入還無法入住就得開始繳利息的窘況
從看房、簽合約、貸款、付款、驗屋、交屋
花了一年多的時間
接下來就要好好思考裝潢的問題了
由於這次是第二次裝潢
因此想的東西也更多
想要保留第一間的好處並且更升級!
ps.這是我們參觀新莊副都心某建案樣品屋內的擺設---大便狗燈
太可愛了
立馬決定等裝潢入住後也要買一個
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